Preciso pintar o imóvel alugado antes de devolver as chaves?

Você avisou que vai sair, a imobiliária marcou a vistoria e, de repente, vem a conta: pintura geral do imóvel, às vezes com orçamento alto e prazo curto, sob ameaça de manter o aluguel correndo ou de descontar da caução. Esse é um dos maiores motivos de conflito entre inquilinos, proprietários e imobiliárias. A boa notícia é que a lei traz um critério claro, e a vistoria de entrada ajuda a aplicá-lo.

O que a lei diz sobre o estado em que o imóvel deve ser devolvido?

A regra está na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Entre os deveres do locatário, está o de devolver o imóvel, ao fim da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III). O locatário também deve usar o imóvel como se fosse seu (art. 23, II) e reparar imediatamente os danos que ele, seus familiares ou visitantes causarem (art. 23, V).

Duas ideias decorrem daí:

• Desgaste natural é por conta do proprietário. Desbotamento pelo tempo e pela luz, pequenas marcas de móveis e quadros e o envelhecimento normal da tinta fazem parte do uso comum.
• Dano é por conta de quem o causou. Buracos em excesso, manchas grandes, paredes pintadas em cores fortes ou reformas sem autorização podem ser cobrados do inquilino.

A lei, portanto, não prevê que o inquilino deva repintar o imóvel por padrão. O que ela exige é devolver o imóvel como recebido, descontado o tempo de uso.

E a cláusula do contrato que exige pintura nova?

Muitos contratos trazem uma cláusula dizendo que o imóvel deve ser devolvido "com pintura nova" ou "nas mesmas condições da entrega". É aqui que o assunto se complica, porque os tribunais olham o caso concreto.

• Quando a cláusula tende a ser afastada: se a pintura é exigida de forma automática, sem relação com o estado real do imóvel, ou se o laudo de entrada já mostrava a pintura desgastada. Em decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, por exemplo, como o laudo inicial já registrava descascamento e bolhas na pintura, não se podia exigir pintura nova no fim, sob pena de enriquecimento sem causa do locador.
• Quando a cobrança tende a ser mantida: se o contrato prevê a pintura e o imóvel foi realmente entregue recém-pintado (por isso precisa fazer registro), ou se há provas de danos que vão além do uso normal. O Tribunal de Justiça de São Paulo, em decisão sobre o tema, entendeu que a cláusula não é abusiva por si só quando o imóvel foi entregue com pintura nova, mas negou a cobrança porque o locador não provou a necessidade de refazer o serviço.

Em resumo: não há uma regra única que proíba toda cláusula de pintura. O que costuma ser decisivo é saber em que estado o imóvel foi entregue (que na maioria das vezes a pintura é usada) e se há prova de dano além do desgaste natural.

Por que o argumento do "Código de Defesa do Consumidor" costuma não funcionar?

Muita gente chama a cláusula de pintura de "abusiva" com base no CDC. O STJ, porém, tem entendimento firme de que a locação regida pela Lei do Inquilinato não é relação de consumo, e por isso o CDC não se aplica a ela (por exemplo, AgInt no AREsp 1.147.805/RS, Terceira Turma, julgado em 05/12/2017).

Isso não deixa o inquilino sem proteção. Os fundamentos mais seguros são o próprio art. 23, III, da Lei 8.245/1991, o dever de boa-fé nos contratos (Código Civil, art. 422) e a vedação ao enriquecimento sem causa (Código Civil, art. 884): quem recebe um imóvel com a pintura já desgastada e o recebe de volta com pintura nova às custas do inquilino acaba se beneficiando sem justa causa.

Qual é o papel da vistoria de entrada e de saída?

A vistoria é a prova mais importante nessa discussão. A lei prevê que o locador deve fornecer, se o locatário pedir, a descrição detalhada do estado do imóvel na entrega, com os defeitos existentes (art. 22, V). O locatário, por sua vez, deve permitir a vistoria do imóvel, com dia e hora combinados (art. 23, IX).

O Tribunal de Justiça de Minas Gerais já decidiu (Apelação 1.0000.25.040409-2/001, 11ª Câmara Cível, julgada em 26/03/2025) que cabe ao locador provar que os danos foram causados pelo locatário, preferencialmente com os laudos de entrada e de saída. Sem eles, a cobrança fica mais difícil de sustentar.

Na entrada:

• Peça o laudo por escrito e confira item por item antes de assinar.
• Fotografe e filme paredes, tetos, pisos, janelas, portas, armários e instalações, com data.
• Registre expressamente o estado da pintura, se nova, usada ou desgastada.
• Envie fotos e comentários por e-mail ou aplicativo, para ter data e registro.

Na saída:

• Acompanhe a vistoria e peça uma cópia do laudo na hora.
• Compare com o laudo de entrada e discorde por escrito do que não for justo.
• Tire novas fotos e vídeos do imóvel.
• Entregue as chaves com recibo ou protocolo.

E se a imobiliária desconta da caução ou cobra por orçamento próprio?

A caução em dinheiro não pode exceder três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertendo em benefício do inquilino (Lei 8.245/1991, art. 38, §2º). Como regra, as garantias se estendem até a efetiva devolução do imóvel (art. 39).

Se a imobiliária apresentar um orçamento de pintura, peça os critérios e compare com o laudo de entrada. Se o orçamento cobre pintura integral de um imóvel que já estava desgastado, ou valores muito acima do mercado, vale contestar por escrito e, se necessário, buscar o Juizado Especial Cível ou a ajuda de um advogado.

O que fazer na prática

• Antes de assinar o contrato: leia a cláusula de pintura e anote o estado real da tinta no laudo de entrada.
• Durante a locação: comunique por escrito qualquer defeito que seja responsabilidade do locador (art. 23, IV) e guarde as respostas.
• Ao sair: faça os reparos de danos que você causou, como furos grandes e manchas, mas não aceite pintura integral sem base no laudo e no contrato.
• Ao receber a cobrança: peça o laudo de saída, o orçamento detalhado e as fotos, e responda por escrito.
• Se a negociação falhar: procure o Juizado Especial Cível ou um advogado.

Resumo rápido

• O inquilino deve devolver o imóvel como recebeu, salvo o desgaste natural (Lei 8.245/1991, art. 23, III).
• A lei não obriga a pintura automática na saída.
• A pintura pode ser cobrada se o contrato a prevê e o imóvel foi entregue recém-pintado, ou se houver danos além do uso normal.
• O CDC não se aplica à locação, segundo o STJ. Os fundamentos são a Lei do Inquilinato e o Código Civil.
• Quem cobra precisa provar o dano. A vistoria de entrada e saída, com fotos, é a principal prova.
• Descontos na caução só são devidos se houver respaldo no contrato e na prova.

Fontes e base legal

• Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), arts. 22, V, 23, II, III, IV, V e IX, 38, §2º, e 39.
• Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 422 e 884.
• Lei dos Juizados Especiais (Lei 9.099/1995), art. 9º.
• TJMG, Apelação 1.0000.25.040409-2/001, 11ª Câmara Cível, 26/03/2025.
• Migalhas, sobre a inaplicabilidade do CDC à locação no STJ.

Fontes conferidas em 26 de outubro de 2026. Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado.